اختلاف متراژ ملک با سند
اصولاً، وقتی اختلاف متراژ ملک با سند بوجود میآید، این موضوع میتواند منجر به اختراع حقوقی شود که بسته به محتوای قرارداد و قوانین محلی، تبعات مختلفی دارد. این تبعات ممکن است بسته به شرایط مختلف و قوانین محلی متفاوت باشد. اما، به طور کلی، در صورت اختلاف متراژ ملک با سند، میتوان به دو حالت زیر اشاره کرد:
- مساحت ملک کمتر از سند: در این صورت، اگر در قرارداد یا مبایعه نامه توافقی برای کسری مساحت وجود نداشته باشد، خریدار ممکن است حق فسخ معامله را داشته باشد. این مسئله بستگی به قوانین محلی و شرایط قرارداد دارد.
- مساحت ملک بیشتر از سند: در این حالت، اگر در قرارداد یا مبایعه نامه توافقی برای مازاد مساحت وجود نداشته باشد، فروشنده ممکن است حق فسخ معامله را داشته باشد. همچنین، اگر خریدار تمایل به ادامه معامله با مساحت بیشتر داشته باشد، شرایط اضافه شده به معامله باید مورد بررسی قرار گیرد و احتمالاً توافق جدیدی بین طرفین برای این تغییرات لازم است.
در هر صورت، برای بررسی دقیق تبعات حقوقی و وضعیت خاص، بهتر است به مشاور حقوقی مراجعه کرده و قوانین محلی مربوطه را بررسی کنید.
شرایط حق فسخ
حق فسخ ممکن است به وجود آید در صورتی که مساحت به عنوان یک شرط صفت در قرارداد درج نشده باشد. این مسئله بر اساس ماده 532 قانون مدنی قابل بررسی است. اگر مساحت ملک بشرط صفت در قرارداد درج شده باشد و مساحت واقعی از این مساحت تفاوت داشته باشد، در این صورت ذینفع حق فسخ قرارداد را دارد.
اطلاع از اختلاف مساحت نیز باید در زمان تنظیم قرارداد به فسخکننده ارائه شود. همچنین، حق فسخ باید قبل از تنظیم سند رسمی اعمال شود.
از طرف دیگر، اگر مساحت اضافه در زمین وجود داشته باشد و قابل تجزیه و جدا سازی باشد، میتوان این مساحت اضافه را اخذ کرد. این موضوع به شرایط و قوانین محلی بستگی دارد و نیازمند بررسی دقیق توسط مشاور حقوقی است.
طبق رای شماره 1653 شعبه 4 دادگاه تجدید، اگر خریدار از حق فسخ معامله خود به دلیل کسری مساحت قبل از تنظیم سند رسمی در محضر استفاده نکند و سند رسمی انتقال بنام او صادر شود، دیگر حق مطالبه کسری مساحت معامله را ندارد.
در رای شماره 1653 شعبه 4 دادگاه تجدید، اشاره شده است که در قرارداد تنظیمی نیز اعمال ماده 355 قانون مدنی مطابق تبصره 6 ماده 3 فیمابین طرفین اسقاط شده و فیمابین طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نشده است.
همچنین، اگر در فیمابین خریدار و فروشنده توافقی در مورد کسری یا مازاد مساحت صورت گرفته باشد، صرفاً طرفین حق مطالبه مابهالتفاوت کسری یا افزایش مساحت را دارند و حق فسخ معامله را ندارند. در این صورت، طرفین تنها میتوانند قیمت مازاد یا کسری مساحت را براساس قرارداد درخواست کنند.
با توجه به موارد فوق، اگر نیاز به دادخواست کسری یا افزایش مساحت یا فسخ معامله وجود دارد، باید به شرایط قرارداد و قوانین محلی مربوطه توجه شود و از نمونههای موجود در دادگاهها یا مشاور حقوقی مربوطه استفاده کرد.
مـاده 553 قانون مدنی
مستندات قانونی :
- ماده 384 قانون مدنی:
- این ماده بیان میکند که اگر در معامله مقدار معینی تعیین شده باشد و در زمان تسلیم مقدار کمتری از آن معامله انجام شود، مشتری حق فسخ معامله یا قبول معامله با تادیه حصهای از ثمن به نسبت موجود را دارد. اگر مقدار معامله بیشتر از مقدار معین باشد، زیادی مال فروشنده است.
- ماده 385 قانون مدنی:
- در صورتی که معامله مبیع، مانند خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نباشد و به شرط مقدار معین فروخته شده باشد، اگر در زمان تسلیم مقدار کمتر یا بیشتری از مقدار معین باشد، در صورت کمتر بودن مشتری و در صورت بیشتر بودن، فروشنده حق فسخ معامله را دارد.
- ماده 449 قانون مدنی:
- این ماده بیان میکند که فسخ معامله به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند، حاصل میشود.
- ماده 451 قانون مدنی:
- تصرفاتی که نوعاً کاشف از به هم زدن معامله باشد، فسخ فعلی است.
- ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک:
- این ماده بیان میکند که اگر ملکی با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً مشخص شود که اضافه مساحت دارد، خریدار میتواند قیمت اضافی را براساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینههای قانونی معامله را به صندوق ثبت، تودیع و تقاضای اصلاح سند خود بکند.
این مستندات نشان میدهند که در صورت اختلاف مساحت یا مقدار معامله با قرارداد، طرفین معامله حق فسخ معامله یا اصلاح معامله را دارند و این امور تحت تأثیر مادههای مدنی مختلف قرار میگیرد.