اهمیت سند رسمی نسبت به سند عادی
همان طوریکه در گفتارهای پیشین اشاره شد یکی از مهمترین ایراداتی که بر اسناد عادی ممکن است وارد شود آن است که برخلاف اسناد رسمی که مطابق قانون تمام محتویات و امضاهای مندرج در آنها معتبر می‌باشد، اسناد عادی قابل انکار و تردید و… هستند.
به طور مثال چنانچه یک سند عادی به مرجع قضایی ارائه شود و طرف دعوی بگوید امضای ذیل سند متعلق به من نیست بار اثبات اصالت سند عادی از طریق کارشناسی خط برعهده ی دارنده آن می باشد، اما در اسناد رسمی صرفاً می توان در مورد اصالت آنها ادعای جعلی بودن نمود و یا آنکه در مورد عدم اعتبار قانونی آنها تنها از طریق اقامه دعوی حقوقی در محکمه قضایی و با ابراز ادله قانونی کافی می‌توان اثبات نمود که به جهتی از جهات قانونی سند مزبور از درجه اعتبار ساقط شده است تا محکمه حکم به ابطال سند صادر نماید.
نکته دیگر این که در مورد سند رسمی ادعای جعل چون یک ادعا و دعوی محسوب می‌شود، از این رو مدعی جعل باید ادله اثبات جعلی بودن را به دادگاه ارائه نماید. در حالی که در مورد سند عادی انکار و تردید چون دفاع محسوب می‌شود، مطابق قاعده شرعی، شخص منکر و یا مردد وظیفه‌ای در خصوص اثبات انکار و تردید خویش ندارد، بلکه این وظیفه بر دوش شخصی است که قصد استفاده از سند مزبور را داشته و یا از موضوع سند منتفع می‌شود. بنابراین مدعی اصالت سند باید دلایل مربوط به اصالت سند مزبور را به دادگاه ارائه کند، در غیر این صورت دادگاه مکلف است تا سند مزبور را از شمار دلایل خارج سازد. مضافاً بر این که از مزایای دیگر اسناد رسمی علاوه بر مراجع دادگستری امکان بهره گیری از واحد اجراییات ثبت نیز، جهت الزام به انجام تعهدات قراردادی وجود دارد.
در نهایت اینکه، امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است. همچنین در بعضی موارد مانند نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید، فقط با سند رسمی معتبر ممکن خواهد بود.
در شرایط حاضر و با الکترونیکی شدن سیستم ثبت ضمن اینکه به سهولت می توان از انجام معاملات قبلی مطلع گردید، پاسخ استعلاملات ثبتی نیز سرعت بیشتری یافته و عاملی در جهت جلوگیری از معاملات بر روی اموال دیگران به حساب می آید.
چنانکه می دانیم ثبت املاک در دفتر ثبت املاک ادارات ثبت اسناد وابسته به قوه قضاییه به عمل می آید و مشخصات طرفین معاملات در ستون معامل و متعامل درج می گردد. لیکن ثبت اسناد در دفاتر اسناد رسمی انجام می شود و سردفتر آن به عنوان مسئول دولتی تلقی نمی شود.
کلیه اسناد و از جمله اقرارنامه هایی که در دفاتر مذکور تنظیم می شوند، نزد محاکم دادگستری از اعتبار برخوردار بوده و ارائه آنها، جزو دلایل محکم و قوی محسوب می شوند.
جهت انجام این مراتب در دفترخانه ها یک سری دفاتر قانونی وجود دارد که دارای اهمیت بسیاری است. زیرا اصول اسناد رسمی در آنها به ثبت می رسد. این دفاتر عبارتند از: ۱- املاک ۲- دفاتر املاک توقیف شده ۳- موقوفات ۴- دفاتر اسناد رسمی ۵- دفاتر گواهی امضاء ۶- دفاتر ثبت شرکت ها ۷- دفاتر توزیع اظهارنامه ۸- دفتر املاک مجهول المالک.
اسناد عادی لازم الاجراء
هنگامی که معامله ای با شرایطی که اشاره شد ثبت گردید، این اسناد جنبه لازم الاجرا و به جانشین و قائم مقام وی نیز قابلیت تسری دارند. مضافاً اینکه اجرای آنها بدون مراجعه به محاکم امکان پذیر است و اگر نسبت به این آنها مراجع قضایی بی اعتنایی کنند، مطابق قانون ثبت قابل تعقیب انتظامی قرار می گیرند.
هم چنین برخی از اسناد عادی به موجب قوانین خاص و بنا به مصالحی قابلیت اجرایی دارند و در حکم اسناد لازم الاجرا می باشند. این گونه اسناد چند دسته می باشند: الف) قراردادهایی که موضوع عقود اسلامی می باشند که بانک ها در چارچوب آنها تسهیلاتی به مشتریان خود اعطاء می کنند. این عقود چنانچه در چارچوب نظام بانکی جاری تنظیم شده باشند، دارای وصف لازم الاجرا خواهند بود. در این راستا از جمله امتیازاتی که می توان برای بانک ها قائل شد اینکه مطابق ماده ۱۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی، در دعاوی که مستند آنها چک یا سفته یا برات باشد و همچنین در مورد دعاوی مستند به اسناد رسمی… خوانده نمی‌تواند برای تامین خسارات احتمالی خود تقاضای تامین کند. این بدان معنا است که تامین خواسته درباره این دسته از اسناد، بدون گرفتن تأمین از بانک ها صادر می‌گردد. بنابراین هنگام طرح دعوی از معافیت پرداخت خسارت احتمالی بابت تأمین خواسته نیز برخوردار می باشند.
ب) گرچه چک از اسناد عادی می باشد لیکن به موجب اصلاحیه سال ۱۳۷۲ مقرر گردیده: “چکهاي صادره عهده بانکهايي که طبق قوانين ايران در داخل کشور داير شده يا ميشوند همچنين شعب آنها در خارج از کشور، در حکم سند لازمالإجراء است و دارنده چک در صورت مراجعه به بانک و عدم دريافت تمام يا قسمتي از وجه آن، به علت نبودن محل و يا به هر علت ديگري که منتهي به برگشت چک و عدم پرداخت گردد، ميتواند طبق قوانين و آييننامههاي مربوط به اجراي اسناد رسمي، وجه چک يا باقيمانده آن را از صادرکننده وصول نمايد. براي صدور اجرائيه دارنده چک بايد عين چک وگواهينامه مذکور در ماده ۴ و يا گواهينامه مندرج در ماده ۵ را به اجراي ثبت اسناد محل تسليم نمايد. اجراء ثبت در صورتي دستور اجرا صادر ميکند که مطابقت امضاي چک با نمونه امضاي صادرکننده در بانک از طرف بانک گواهي شده باشد.”
ج) اسناد دیگری به موجب قوانین خاص در حکم اسناد لازم الاجرا می باشند و به سه دسته قابل تقسیم هستند:
اول) اسنادی که از طریق اجرای ثبت محل مانند سایر اسناد لازم الاجرا به مرحله اجرا در می آیند، از قبیل برگه وثیقه انبارهای عمومی، هزینه های مشترک آپارتمان و عوارض شهرداری.
دوم) اسنادی مانند مطالبات سازمان تأمین اجتماعی و مطالبات مالیاتی وزارت دارایی، که به موجب آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی مورخ ۱۱/۶/۱۳۸۷ از طریق مراجع مذکور، به مرحله اجرا در می آیند.
سوم) در مورد مهريه و تعهداتي كه ضمن ثبت ازدواج و طلاق و رجوع شده نسبت به منقول و ساير تعهدات (به استثناي غير منقول) از دفتري كه سند ازدواج را تنظيم كرده است و نسبت به اموال غير منقول كه به ثبت دفتر املاك رسيده از دفتر اسناد رسمي تنظيم كننده سند اجراییه صادر می کند. به طور مثال خانمی كه مهریه او دویست سكه بهار آزادی و یکصد و پنجاه متر زمین سند رسمی دار است برای مطالبه مهریه خود در خصوص سكه ها به دفتر رسمی ازدواج و طلاق و برای زمین به دفتر خانه تنظیم كننده سند آن زمین باید رجوع و تقاضای صدور اجراییه نماید.
تقسیم بندی ادارات سازمان ثبت اسناد و املاک
۱) امور املاک: ثبت ملک در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک صورت می پذیرد و آثاری دارد که در قانون ثبت و سایر قوانین ذکر شده است.[۱۶] دفتر املاک که یکی از دفاتر قانونی است به دلیل اهمیتی که دارد و زمانی که ملکی تقاضای ثبت شد نهایتاً مراحل قانونی باید در دفتر املاک به ثبت برسد و رونوشت این دفتر املاک سند مالکیتی است که در دست مالک است و آنان چنان نقشی دارد که حتی از حکم دادگاه هم بالاتر است.
۲) امور اسناد: اداره امور اسناد با وظايف زير مواجه می باشد:
الف) رسيدگي به استعلامات و پاسخ به سؤالات در مورد ثبت كليه عقود و معاملات و قراردادها و ساير روابط مالي افراد با يكديگر در دفاتر اسناد رسمي و همچنين پاسخ استعلامات ادارات كل ثبت استان ها در مواردي كه به يكي از جهات قانوني اشكال در اجراي اسناد حاصل شده باشد.
ب) رسيدگي به اعتراضات اشخاص نسبت به ديگر عمليات هاي نظارت در مورد پرونده هاي اجرايي و ثبتي.
ج) صدور دستور اجراء آراء و همچنين نظريات مشورتي شوراي عالي ثبت در مورد اسناد به واحدهاي ذيربط.
د) مكاتبات با دادگاه هاي انقلاب در مورد اشكالات و ابهامات موجود در احكام آن ها در رابطه با رفع تشابه اسمي افراد و رفع ممنوعيت آنها و صدور بخشنامه راجع به مصادره اموال و ممنوعيت معامله محكومين دادگاه هاي انقلاب و ساير مراجع ذيصلاح قضايي.
ه) صدور بخشنامه راجع به محجورين و ورشكستگان بر اساس احكام مراجع قضایی
۳) اداره ثبت شرکت ها و علائم تجارتی و اختراعات:
اداره کل ثبت شرکت ها و مالکیت صنعتی از جنبه ثبت شرکت ها نقش مهمی در هویت بخشی به نهادهای اقتصادی و ایجاد امنیت اقتصادی و جذب پایدار ساختن سرمایه های سرگردان و از جنبه مالکیت صنعتی نیز به لحاظ تأثیر شگرف مقولات مالکیت فکری همچون اقتصادی کردن اختراعات، طرح های صنعتی و علائم تجاری و حمایت حقوقی از تجار و بازرگانی و… برعهده دارد. به موجب مقررات فعلی، این بخش دارای دو اداره ثبت شرکت ها و مؤسسات غیرتجاری و اداره مالکیت صنعتی است و به مقررات جاری وظایف آن عبارتند از:
الف) ثبت شرکت های تجارتی و مؤسسات غیرتجارتی ایرانی حوزه تهران و تغییرات بعدی آن. ب) ثبت دفتر تجارتی و غیرتجارتی حوزه تهران. ج) پلمب دفاتر تجارتی و غیرتجارتی حوزه تهران. د) ثبت شعبه یا نمایندگی شرکت های خارجی در ایران و تغییرات بعدی آن. ه) ثبت مؤسسات خارجی در ایران. و) تعیین نام شرکت های خارجی و مؤسسات غیرتجارتی در شرف ثبت سراسر کشور. ز) قبول يا رد اظهارنامه هاي تسليمي علائم تجاري و اختراعات. ح) ثبت كليه تغييرات و تجديد ثبت در علائم تجاري.
۳) اجرای اسناد رسمی: مفاد اسناد رسمي را مي توان بدون مراجعه به دادگاه و از طريق اداره هاي ثبت به اجرا در آورد. چنانچه اشاره شد اين امتياز بزرگ به صورت استثنايي به برخي از اسناد عادي مثل چک هم داده شده است. به همين دليل يکي از راه هاي وصول چک مراجعه به اداره هاي ثبت است. از جمله اختیارات دایره اجرای ثبت، تهيه آگهي و انجام تشريفات مزايده و حراج اموال منقول و غير منقول، صدور بازداشتنامه شخص ثالث اعم از اشخاص حقيقي يا حقوقي، صدور دستور ممنوعیت خروج بدهكاران از كشور به اداره گذرنامه و پاسخگويي به مكاتبات كليه وازرتخانه ها و سازمان های دولتي و نیز دفاتر اسناد رسمي و دفاتر ازدواج و طلاق در مورد فك اسناد تنظيمي كه منجر به صدور اجرائيه گرديده؛ می باشد.
جهت مشاوره حضوری و آنلاین و همینطور درخواست بهترین وکیل پایه یک دادگستری برای رسیدگی به پرونده های قضایی خود
با شماره 09156024004 تماس بگیرید.