حق شفعه چیست؟
فهرست مقالات

حق شفعه چیست؟

حق شفعه در واقع یک حق قانونی است که به یک شریک در یک ملک یا دارایی داده می‌شود تا در صورتی که شریک دیگری قصد فروش سهم خود را داشته باشد، او قادر باشد با پرداخت مبلغ مشخص شده، مالکیت کل دارایی را به دست آورده و به جای شریک فروشنده در مالکیت و مسئولیت‌های مرتبط با دارایی شرکت کند. این حق برای اطمینان از اینکه همیشه یک شریک در دارایی وجود داشته باشد و از اینکه دارایی به دست فردی غیر از شریک اصلی نرود، وجود دارد.

 

حق شفعه در قانون

بر اساس مواد 808 و 822 قانون مدنی، حق شفعه وجود دارد ولی این حق قابل اسقاط نیز می‌باشد، یعنی می‌توان از بین بردن یا انصراف از این حق را به نام اسقاط می‌شناسیم. این اسقاط می‌تواند به صورت صریح با اظهارنظر لفظی یا به صورت عملی اتفاق بیافتد.

اوصاف حق شفعه

حق شفعه عینی و حق شفعه مالی دو نوع حق شفعه هستند که اختلافاتی در روند و شرایط اجرایی دارند.

  1. حق شفعه عینی: در این حالت، حق شفعه به شفیع به طور مستقیم مالکیت اجزای فروخته شده را انتقال می‌دهد، بدون اینکه نیاز به اقامه دعوا یا رسیدگی قضایی باشد. به عبارت دیگر، شفیع به طور مستقیم می‌تواند ادعا کند که حق شفعه را به تصرف بگیرد و مالکیت مورد نظر را بدست آورد. این حق شفعه عموماً در مواردی اعمال می‌شود که مالکیت ملک یا دارایی به شفیع منتقل می‌شود.
  2. حق شفعه مالی: در این نوع، حق شفعه به شفیع اجازه می‌دهد که از طریق اقامه دعوا و پیگیری حق خود، به مالکیت مورد نظر دست پیدا کند. به عبارت دیگر، شفیع برای دریافت حق شفعه مالی، نیاز به اقامه دعوا و رسیدگی قضایی دارد تا حق خود را اثبات کند و مالکیت مورد نظر را بدست آورد. این نوع حق شفعه معمولاً در مواردی که مالیت اجزای فروخته شده نیاز به ثبوت قانونی دارد، مورد استفاده قرار می‌گیرد.

بنابراین، در حالت حق شفعه عینی، شفیع بدون نیاز به رسیدگی قضایی می‌تواند مالکیت را بدست آورد، در حالی که در حق شفعه مالی، نیاز به اقامه دعوا و رسیدگی قضایی برای اثبات و بدست آوردن مالکیت وجود دارد.

 

ارکان و شروط حق شفعه

حق شفعه، یکی از مفاهیم حقوقی است که به برخی ارکان و شروط خاص وابسته است. در ادامه، به ارکان و شروط حق شفعه اشاره خواهم کرد:

  1. موضوع مال:
    • باید مال موضوع دعوای حق شفعه غیرمنقول ذاتی باشد، به عبارت دیگر، باید مالی باشد که انسان در افرینش آن نقشی نداشته باشد، مانند زمین.
    • مال باید مشاع و شراکتی باشد و تعداد شرکای آن حداقل دو نفر باشد.
    • قابلیت تقسیم مال باید وجود داشته باشد؛ به عبارت دیگر، مال باید قابل تقسیم و تفکیک بین شرکا باشد.
  2. روش انتقال مال:
    • حق شفعه تنها برای مواردی که انتقال مال از طریق بیع (فروش) صورت گرفته باشد، صادق است، در صورتی که انتقال از طریق روش‌های دیگر عقد صورت گرفته باشد، این حق برای مال در نظر گرفته نمی‌شود.
  3. موضوع مال:
    • در صورت انتقال کل سهم یکی از شرکا در بیع، حق شفعه ایجاد می‌شود.
    • در صورتی که تنها قسمت‌هایی از مال مورد دعوا مشمول حق شفعه باشند، حق شفعه به میزان سهم و حصه به خواهان تعلق می‌گیرد.

 

حق شفعه در حالات مختلف

در موارد خاصی همچون آپارتمان و زمین‌های کشاورزی، قوانین ممکن است به طریقی تغییر کنند که حق شفعه در آن‌ها تعلق نگیرد یا محدود شود. در ادامه، به توضیح این موارد می‌پردازم:

  1. حق شفعه در آپارتمان: آپارتمان‌ها به عنوان بناهای بدون زمین تلقی می‌شوند و به همین دلیل، حق شفعه به آن‌ها تعلق نمی‌گیرد. هر طبقه از آپارتمان ممکن است مالکیت مشخصی در زمین متعلق به بنا نداشته باشد که این باعث بی اثر شدن حق شفعه می‌شود.
  2. حق شفعه در زمین‌های کشاورزی: زمین‌های کشاورزی معمولاً به عنوان اموال غیرمنقول به‌حساب می‌آیند، اما در صورتی که شرایط خاصی مانند داشتن دو صاحب و امکان تقسیم زمین بین آن‌ها وجود داشته باشد و یکی از شرکا سهم خود را به فرد دیگری واگذار کند، حق شفعه ممکن است اعمال شود.
  3. حق شفعه در مزایده: در مواردی که مزایده دخالت داشته باشد، قوانین بیع نیز در آن دخالت دارند و امکان استفاده از حق شفعه وجود دارد. به عبارت دیگر، اگر فرآیند مزایده بر اساس قوانین بیع انجام شود، حق شفعه می‌تواند در آن اعمال شود.
  4. حق شفعه در ارت: حق شفعه می‌تواند به ارث رسد و بعد از فوت شخصی که حق شفعه داشته است، به وارثان او منتقل شود. این امکان به وارثان اجازه می‌دهد تا تصمیم بگیرند که آیا می‌خواهند از این حق استفاده کنند یا خیر.بعد از فوت شخصی که حق شفعه را داشته است، وارثان او می‌توانند به عنوان جانشین او در اعمال حق شفعه ادامه دهند. آن‌ها می‌توانند تصمیم بگیرند که از این حق استفاده کنند و به موجب آن به مالکیت مورد نظر برسند، یا اینکه از حق شفعه صرف نظر کنند و این حق را به افراد دیگر انتقال ندهند.

    بنابراین، وارثان شخصی که حق شفعه را داشته است، بعد از وفات او، می‌توانند تصمیم بگیرند که در موقعیت ارثی خود از این حق استفاده کنند یا خیر، و این تصمیم به عهده آن‌هاست.