شرایط صدور اسناد رسمی
در قانون مدنی اسناد در سه گروه تصمیم می شوند:۱) اسنادی که در دفاتر اسناد تنظیم می شوند مثل سند مالکیت.۲) اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق تنظیم می شوند مانند سند نکاح و طلاق۳) اسنادی که در سایر ادارات تنظیم می شوند مثلاً مانند گذرنامه که توسط نیروی انتظامی صادر می شود. بنابراین از نظر قانونی سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، و سایر اسناد عادی محسوب می شود.
منظور از صلاحیت یعنی سند در چارچوب اختیاراتی که از طرف قانون به مأمور محول می شود، صادر شده باشد. به طور مثال سر دفتر اسناد رسمی صلاحیت صدور گذرنامه یا گواهینامه رانندگی ندارد و بالعکس مأمور اداره گذرنامه یا اداره راهنمایی و رانندگی حق تنظیم اسناد رسمی یا تنظیم شناسنامه، گرچه مأمور رسمی دولت تلقی شوند.
به علاوه از لحاظ قلمرو اختیارات، سر دفتران ازدواج و طلاق گرچه مأمور ثبت اسناد به حساب می آیند، اما فقط حق صدور دفترچه سند نکاحیه را دارند. در غیر این صورت چنانچه سر دفتری اقدام به این کار نماید از این سمت خود منفصل و حق انجام معامله و نکاح و ثبت آنها را ندارد.
از طرفی دیگر مطابق قانون ثبت، برخی محدودیت هایی از جهت وضعیت حقوقی در ثبت معاملات افرادی که تحت ولایت یا قیمومت آنها هستند، وجود دارد. هم چنین سر دفتران رسمی ازدواج و طلاق حق ندارند معاملات مربوط به اقوام سببی و نسبی خود را تا درجه ۴ از طبقه ۳ ثبت کنند.
مشاوره با وکیل حقوقی در مشهد: 09156024004
وظایف و اختیارات هیأت نظارت و شورای عالی ثبت
برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک، در مرکز هر استان هیأت نظارت، مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب رئیس قوه قضاییه تشکیل می شود. برای این هیأت، یک عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف طرف رئیس قوه قضاییه، تعیین خواهد شد. در حال حاضر با توجه به اینکه عالی ترین دادگاه استان دادگاه تجدیدنظر استان می باشد، قضات منتخب از این مرجع قضایی بر گزیده می شوند. آراء هیأت نظارت، بر اثر شکایت ذینفع، قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت خواهد بود. لیکن مدیر کل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه، در مواردی که آراء هیأت های نظارت متناقض یا خلاف قانون صادر شده باشد، موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر، به شورای عالی ثبت ارجاع می نماید و در صورتی که رأی هیأت نظارت به موقع اجراء گذارده نشده باشد، طبق نظر شورای عالی ثبت، به موقع اجراء گذارده می شود.
شورای عالی ثبت که مرجع تجدیدنظر نسبت به آراء هیأت نظارت شورای عالی ثبت می باشد دارای دو شعبه به شرح زیر است: ۱- شعبه مربوط به املاک ۲- شعبه مربوط به اسناد. هر یک از شعب مذکور از سه نفر که دو نفر از قضات دیوان عالی کشور به انتخاب ریاست قوه قضاییه و مسئول قسمت املاک در شعبه املاک و مسئول قسمت اسناد در شعبه اسناد هستند تشکیل می گردد. شورای عالی ثبت دومین هیأتی است که با هدف رسیدگی به تجدید نظر از آراء هیأت های نظارت و نیز ایجاد وحدت رویه در ثبت تشکیل و محل آن فقط در تهران است. لیکن آراء تمام هیأت های نظارت در سراسر کشور برای تجدیدنظر به همین شورا فرستاده می شود. در صورتی که ذینفع به رأی صادره از سوی شورای عالی ثبت اعتراض داشته باشد، می تواند به دیوان عدالت اداری شکایت کند.
هنگامی که نسبت به ملکی سند مالکیت معارض صادر شود (یعنی ملکی که دارای چند سند است)، به محض اطلاع اداره ثبت اسناد و املاک به کلیه دفاتر اسناد رسمی بخش نامه می شود که نسبت به این ملک سند معارض صادر شده تا از انجام هرگونه معامله خودداری شود.
چنانکه در نوشتار مربوط به اعتبار مبایعه نامه به تفصیل گفته شد، اگر فروشنده ای قبل از انجام معامله با سند عادی با خریدار، ملکی را با سند رسمی به آقای دیگری فروخته باشد که در این حالت چون تاریخ سند رسمی مقدم بر تاریخ سند عادي است دیگر نمی توان معامله رسمی را باطل کرد و خریدار آپارتمان با سند عادی (مبایعه نامه) می تواند به عنوان فروش مال غیر از فروشنده شکایت کند و دادگاه در صورت احراز وقوع جرم و سوء نیت علاوه بر صدور حکم به محکومیت وی به حداقل یک سال حبس و جزای نقدی معادل ثمن معامله، او را نيز محكوم به بازپرداخت ثمن معامله به خریدار می کند و در این حالت لازم نیست برای باز پس گیری ثمن معامله دادخواست حقوقی تقدیم شود و یا هزینه دادرسی مطابق آنچه که برای طرح دعاوی مالی در دادگستری مرسوم است، پرداخته گردد.
بنابراین اگر معامله غیر منقولی با سند عادی صورت گیرد چون هم وزن با سند رسمی نیست قابل تعارض به حساب نمی آید. زیرا معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی صورت پذیرفته و در واقع یکی از مصادیق جزائی است.
نکته آخر اینکه، اگر در تفکیک آپارتمان و یا ملک اشتباهی پیش بیاید اگر این اشتباه منجر به صدور سند رسمی یا سند مالکیت شود، رفع اشتباه با هیأت نظارت است ولی اگر منجربه این دو مورد نشود رفع اشتباه با خود اداره ثبت اسناد و املاک است؛ چون هنوز سندی ثبت نشده است.
مواد ۳۴ و ۳۳ ثبت و اهداف آن
جهت آشنایی با اهداف مواد ۳۴ و ۳۳ ثبت بدواً لازم است اشاره شود قانون مدنی در ماده ۴۵۸ مقرر می دارد: در عقد بیع، متعاملین می‌توانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و…، هم‌چنین در ماده ۴۵۹ قانون مذکور آمده است: در بیع شرط، به مجرد عقد، مبیع ملک مشتری می‌شود با قید خیار برای بایع؛ بنابراین اگر بایع به شرایطی که بین وی و مشتری برای استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید، بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می‌گردد و اگر بالعکس بایع به شرایط مزبور عمل نماید و مبیع را استرداد کند، از حین فسخ، مبیع مال بایع خواهد شد.
با این توصیف با انجام معاملات شرطی به شرح مذکور مبیع به صورت معلق و مشروط در مالکیت مشتری قرار می‌گیرد و به محض انقضای مدت مندرج در سند شرطی و عدم رد ثمن از طرف بایع، بیع قطعی گردیده و مبیع مال مشتری می‌گردد.
لیکن از آنجایی که برخی از مواد فوق سوءاستفاده می نمودند، ماده ۳۴ قانون ثبت که در خصوص معاملات رهنی و شرطی و بهطور کلی معاملات با حق استرداد بحث و گفت‌وگو می‌کند در سال ۱۳۵۱ مورد تصویب قرار گرفت.
زیرا پیش از تصویب ماده ۳۴ و ۳۴ مکرر قانون ثبت بعضی از افراد سودجو با دادن وام به افراد نیازمند با سودهای کلان و کمرشکن، املاک با ارزش آنها را به رقم ناچیزی در قالب بیع شرطی خریداری می‌نمودند و در صورتیکه بدهکار پس از انقضای مدت قادر به بازپرداخت ثمن معامله و سود و بهره کلان آن نبودند، ملک از آن مشتری (اعطا کننده وام) می‌گردید.
در این راستا بود که قانونگذار برای جلوگیری از سوء استفاده‌کنندگان از فرصت‌های قانونی و برای نظارت و حاکمیت قانون بر معاملات شرطی و از طرفی نظم و انسجام بخشیدن به معاملات رهنی که بین بانک‌ها و مشتریان منعقد می‌گردید اقدام به تصویب مواد مذکور در قانون ثبت نمود. نتیجه این شد که یکی از آثار مهم بیع شرط که به زعم قانون مدنی، تملیک و تملّک مبیع از زمان عقد بود و پس از انقضاء مدت خیار (حق فسخ) و عدم استرداد ثمن و اعمال آن به بیع قطعیت می بخشید، حذف گردید.
گرچه مصوبه مذکور از جهات دیگری نیز در سال ۱۳۸۶ دچار اصلاحاتی از جمله اینکه در روند فروش به جای حراج، مزایده برگزار گردد، شد، لیکن این امر هم چنان پا برجا ماند که قانون ثبت اثر معاملات با حق استرداد را در زمره معامله رهنی تلقی می نماید. بنابراین خریدار صرفاً مستحق اصل طلب و متفرعات آن از محل فروش موضوع معامله با حق استرداد می باشد.
بدیهی است این موضوع مانع از این نخواهد بود، در فرضی که قصد واقعی طرفین بر حقیقت بیع قرار گرفته باشد و از قرائنی همانند تعادل و توازن عوضین آن، صحت عقد توسط دادرس احراز شود، که در اینصورت باید مطابق اصل، مالکیت را از زمان حصول بیع، منتقل شده دانست.
حدود اختیارات هیأت های حل اختلاف مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت:
به منظور تعیین وضعیت ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ ۱/۱/۱۳۷۰ روی زمین‌هایی احداث نموده بودند ولی اشخاص تا تاریخ فوق آنها را با سند عادی خریداری کرده اند، و نیز اراضی کشاورزی نسق‌های زراعی و باغات و اراضی خارج از محدوده شهر‌ها و حریم آنها که مورد بهره‌برداری متصرفین بوده، لیکن به علت موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آنها ممکن نبوده به موجب ماده ۱۴۷ تعیین تکلیف می شود.
در این ارتباط قانونگذار در ۶ بند برای این موارد و نیز اعیان احداثی در اراضی موقوفه و اراضی دولت و شهرداری، تعیین تکلیف نمود.
ماده ۱۴۸ قانون فوق نیز مربوط به هیأت‌های حل اختلاف و هم‌چنین اعیانی بود که در اراضی موقوفه و یا اراضی متعلق به دولت یا شهرداری احداث شده بود. از جمله آثار این قانون، تبصره ماده ۳ بود که مقرر می‌داشت؛ در هر مورد که در اجرای موارد مذکور در این قانون نیاز به تفکیک یا افراز ملک باشد واحدهای ثبتی با توجه به وضع موجود رأساً اقدام خواهند نمود و نیازی به استعلام از شهرداری نمی‌باشد.
مرجع رسیدگی به موارد مندرج در مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت:
به‌طور‌کلی می‌توان چنین گفت که به درخواست‌هایی که به‌موجب مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت، به واحدهای ثبت واصل می‌گردد، حسب مورد رئیس ثبت و یا هیأت حل‌اختلاف رسیدگی می‌نمایند. لیکن قبل از ورود شایان ذکر است که در صلاحیت‌های رسیدگی هیأت پیش‌بینی شده در مواد قانونی فوق، این امر موکول و مشروط بر توافق طرفین و عدم اختلاف و تعارض آنها و یا احراز این معنی از طریق انتشار آگهی توسط هیأت است. به عبارت دیگر، در هر مورد که راجع به مالکیت و یا تحقق معامله و یا اصالت مبایعه‌نامه عادی، اختلاف یا معارضه‌ای میان طرفین و مالکین مشاعی باشد، هیأت‌های مذکور صالح به رسیدگی نبوده و رسیدگی به موضوع در صلاحیت دادگاه‌ها است.
مشاوره با وکیل حقوقی در مشهد: 09156024004
صلاحیت و اختیارات رئیس ثبت:
در خصوص موارد صلاحیت رئیس ثبت می‌توان به بندهای یک و دو ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت اشاره نمود که مهم‌ترین رکن آنها، وجود توافق بین متصرف و مالک است. لیکن چنانکه فوقاً اشاره شد، صرف توافق کافی نیست و شرایط دیگری هم لازم است. از جمله در مورد بند یک ماده فوق‌الذکر است که املاک مفروزی را مد نظر دارد، باید تصرف بلامنازع متصرف، توسط کارشناس، محرز گردد. دیگر اینکه کسی به تصرف وی معترض نباشد و عرصه مورد تصرف نیز متعلق به اوقاف یا دولت یا شهرداری نباشد و مالک عرصه و اعیان یکی باشد. به علاوه باید ملک مورد ادعا دارای سابقه ثبت بوده و متصرف نیز بتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید.
در خصوص املاک مشاعی هم، باید کلیه مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی متصرف موافقت داشته و کسی نسبت به آن معترض نبوده و مقدار تصرف متقاضی هم از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد.
حسب بند یک از ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت، در صورتی که بین متصرف و مالک توافق بوده و پس از احراز تصرف بلامنازع متصرف توسط کارشناس منتخب اداره ثبت و نداشتن معترض، رئیس ثبت دستور ارائه عملیات ثبتی را به نام متصرف به‌منظور صدور سند مالکیت خواهد داد.
هیأت حل‌اختلاف:
بر طبق ماده ۱۴۷ اصلاحی ۱۳۷۰ قانون ثبت، ترکیب هیأت‌های حل اختلاف عبارتند از: یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه‌قضاییه، رئیس ثبت یا قائم‌مقام وی و یک نفر خبره ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.
محل تشكيل هيأت هاي حل اختلاف در هر يك از حوزه هاي ثبتي در محل اداره ثبت تشكيل مي شود و جلسات هيأت با حضور حداقل دو نفر از اعضا رسميت داشته و تصميمات آن حداقل با دو رأي معتبر و لازم الاجراست.
صلاحیت هیأت حل اختلاف:
هیأت در موارد ذیل صلاحیت رسیدگی دارد:
1- در مورد تقاضاهای مربوط به املاک مفروز در صورت حصول اختلاف در تصرف و عدم توافق بین مالک و متصرف.
2- در مورد تقاضاهای مربوط به املاک مشاع که انتقال به نحو مشاع و تصرف به‌صورت مفروز است در صورت عدم دسترسی به مالکین مشاعی و یا وصول اعتراض.
3- در مواردی که مالکیت زمین و ساختمان از هم جدا می‌باشد و مورد معامله اعیان املاک است.
4- در‌صورتی که متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید.
5- در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای صدور سند رسمی را دارد.
6- در مواردی که ملک سابقه بازداشت نداشته باشد و متقاضی به‌عنوان مالک متصرف است.
7- مواردی که زمین مورد تقاضا، وقف است.
8- مواردی که زمین مورد تقاضا، متعلق به دولت یا شهرداری است.
9- رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه.
رأي هيأت حل اختلاف:
هيأت پس از رسيدگي هاي لازم و كشف واقع مبادرت به صدور رأي مي نمايد. رأي هيأت بايد حاوي مشخصات كامل متقاضي پلاك ثبتي، نام مالك اوليه، حدود و مساحت ملك، حقوق ارتفاقي، ادله مستندات، مواد استنادي و به نحوي باشد كه اداره ثبت به سهولت بتواند نسبت به اجراي آن اقدام كند. همچنين در صورت رد درخواست، رأي بايد مستدل و مستند باشد.
مرجع رسيدگي به اعتراض مواد ۱۴۷ و ۱۴۸
حسب بند ۶ ماده ۱۴۷ مرجع رسيدگي به اعتراضات واصله دادگاه صالح است. مراد از دادگاه صالح دادگاهي است كه از نظر نسبي و محلي صالح به رسيدگي باشد. در صورت وصول اعتراض و هدايت معترض به دادگاه صالح اقدامات ثبت در مورد صدور سند مالكيت موكول به ارائه حكم قطعي دادگاه خواهد بود.
مورد ديگري براي مراجعه معترض به دادگاه صالحه در تبصره اصلاحي ماده ۱۴ آيين نامه پيش بيني شده كه به موجب آن در صورتيكه پس از اعلام توافق و امضاي دفتر مخصوص توافق هر يك از طرفين يا قائم مقام آنان منكر توافق ثبت شده گردد اين امر مانع انجام اقدامات بعدي ثبتي نخواهد بود. معترض مي تواند به دادگاه صالح مراجعه نمايد.
نحوه و طرق اجراء:
اجراي آراي هيأت هاي حل اختلاف به عهده اداره ثبت مي باشد در تبصره هاي ۴و ۵ و ۶ ماده ۱۴۸ و مواد ۳۴ و ۳۵ آيين نامه ضوابط خاصي جهت اجرا پيش بيني شده كه عبارتند از:
الف) در صورتي كه ملك قبلاً ثبت دفتر املاك شده و طبق مقررات اين قانون يا رأي هيأت مي بايست سند مالكيت به نام متصرف صادر گردد مراتب در ملاحظات دفتر املاك قيد و در دفتر املاك جاري به نام متصرف حسب مورد ثبت خواهد شد.
ب) اگر ملك در جريان ثبت باشد و سابقه تحديد حدود نداشته باشد واحد ثبتي به درخواست متقاضي نسبت به تحديد حدود آن به صورت تحديد حدود اختصاصي اقدام خواهد كرد.