قدرالسهم چیست؟
فهرست مقالات

قدرالسهم چیست؟

قدرالسهم (یا همان مشارکت در ساختمان) مفهومی است که در معاملات ملکی به کار می‌رود تا از تعیین ارزش و مالکیت هر واحد در یک ساختمان چند واحدی یا آپارتمان کمک گردد. این مفهوم برای تقسیم حقوق و وظایف مالکان مختلف در یک ساختمان مشترک و ملکیت مشترک بسیار مهم است. قدرالسهم در واحدی به ازای مالکیت افراد تعیین می‌شود و به عنوان یک نسبت درصدی از کل ملک یا ساختمان محاسبه می‌شود.

برای محاسبه قدرالسهم واحدی در یک ساختمان چند واحدی یا آپارتمان، معمولاً مراحل زیر را دنبال می‌کنند:

  1. محاسبه مساحت واحد: ابتدا مساحت کل واحد مورد نظر (آپارتمان یا واحد مسکونی) را مشخص می‌کنند.
  2. محاسبه مساحت کل ساختمان: مساحت کل ساختمان چند واحدی یا آپارتمان را مشخص می‌کنند. این شامل مساحت همه واحدهای موجود در ساختمان می‌شود.
  3. محاسبه قدرالسهم: با تقسیم مساحت واحد توسط مساحت کل ساختمان و ضرب در 100، قدرالسهم واحد در ساختمان به دست می‌آید. فرمول محاسبه به این صورت است:

    قدرالسهم واحد = (مساحت واحد / مساحت کل ساختمان) × 100

  4. مالکیت معقول: قدرالسهم سپس بر اساس مالکیت افراد در واحد محاسبه می‌شود. برای مثال، اگر شما قدرالسهم 30٪ داشته باشید و سایر مالکان نیز مشارکت خود را اعلام کنند، می‌توانید 30٪ از ارزش کل ساختمان یا واحد متعلق به خودتان بدانید.
  5. معامله و انتقال مالکیت: وقتی که مالکان یک واحد قدرالسهم خود را تعیین کردند، آنها می‌توانند این مالکیت را بفروشند یا به دیگران منتقل کنند. در این صورت، معامله بر اساس قدرالسهم انجام می‌شود.

قدرالسهم مهمی است زیرا به افراد اجازه می‌دهد تا حقوق و وظایف مالکیت در ساختمان مشترک را به دقت تعیین کنند و به طور عادلانه به تقسیم ارزش ملک بپردازند. این مفهوم معمولاً در مواردی که یک ساختمان چند واحدی توسط چند مالک به اشتراک گذاشته می‌شود یا در معاملات خرید و فروش آپارتمان‌ها برای تعیین ارزش ملک مورد استفاده قرار می‌گیرد.

 

 

آیا قدرالسهم آپارتمان در سند ذکر می شود؟

قدرالسهم آپارتمان به معنای سهم و درصدی است که هر واحد از آپارتمان از زمین یا عرصه مشترک دارد. این مفهوم برای تقسیم مالکیت و مشارکت در زمین مشترک و ساختمان چند واحدی بسیار مهم است. به این ترتیب، افراد می‌توانند بر اساس قدرالسهم خود در زمین و ساختمان به عنوان مالکان واحد خود عمل کنند و حقوق و وظایف مربوط به مالکیت خود را به دقت تعیین کنند.

 

در بسیاری از موارد، قدرالسهم آپارتمان یا ساختمان در سند اختصاصی به نام “سند تقسیم ملک” ذکر می‌شود. این سند تقسیم ملک، در واقع یک مجموعه از اطلاعات مهم در مورد تقسیم ملک مشترک، حقوق و وظایف مالکان واحدهای مختلف در ساختمان و نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان یا واحد مشخصی است.

در سند تقسیم ملک، قدرالسهم هر واحد از ساختمان به صراحت مشخص می‌شود و این اطلاعات عموماً شامل مساحت واحد و مساحت کل ساختمان (عرصه) برای هر واحد می‌شود. همچنین، در سند می‌توان مشاهده کرد که چگونه این معدل به صورت درصدی محاسبه می‌شود و چگونه تغییرات در مالکیت واحدها مدیریت می‌شود.

بنابراین، بله، قدرالسهم آپارتمان یا واحد مشخصی در سند تقسیم ملک به صراحت ذکر می‌شود و این اطلاعات بسیار مهم برای مالکان واحدها و همچنین مسئولیت‌ها و حقوق مشترک در ساختمان مشترک را تعیین می‌کند.

 

فروش قدرالسهم از مال مشاع

به طور کلی:

  • مال مشاع (یا مالی مشترک) به مالکیتی اشاره دارد که دارای دو یا چند مالک است و هر مالک در آن مالکیت جزئی دارد.
  • مالکیت مشترک افراد در مال مشاع تا زمانی ادامه دارد که مال به تعداد مالکین تفکیک نشده و تقسیم نشده باشد.
  • تفکیک مال یا افراز به معنای تقسیم مال به تعداد مالکین و تبدیل مال مشاع به مالکیت اختصاصی هر مالک است.
  • در موارد آپارتمان‌ها، تفکیک آپارتمان به این معنی است که هر آپارتمان به تعداد واحدها تفکیک می‌شود و هر واحد به مالکیت اختصاصی یک مالک می‌آید.
  • پس از تفکیک آپارتمان‌ها، مالکیت مشترک مالکین تنها بر روی عرصه یا زمین باقی می‌ماند و هر آپارتمان به مالکیت اختصاصی خودشان می‌آید.

این موارد بسیار حیاتی هستند تا تعاملات مالکان در اموال مشترک معلوم و عادلانه باشد و افراد دقیقاً بدانند که چه قسمتی از مالکیت به آنها تعلق دارد.

 

بر اساس مواد 583 و 350 قانون مدنی که شما اشاره کردید، فروش سهم یکی از شرکای در مال مشترک و به دنبال آن فروش قدرالسهم از مال مشاع در صورت تمایل شخص مالک به فروش مجاز است. این امکان به مالکان اجازه می‌دهد تا حصص خود را در مال مشترک یا مال مفروز به دیگران منتقل کنند.

به عنوان مثال که شما ذکر کردید، اگر سه وارث در یک ملک مالکیت مشترک داشته باشند و هر کدام حصه‌ای از مال مشترک را داشته باشند (مثلاً یک سوم)، هر یک از آنها می‌تواند حصهٔ خود را به فرد دیگری فروش دهد. این معامله می‌تواند با رضایت مالکین دیگر صورت گیرد یا حتی بدون رضایت آنها، به شخص ثالثی انجام شود.

در این صورت، فروش حصه از مال مشترک توسط قانون مدنی مورد پذیرش قرار گرفته و حقوق و وظایف مالی و مالکیت به شخصی دیگر منتقل می‌شود. تا زمانی که مالکیت مشترک به تعداد افراد مالک تفکیک نشده باشد، قدرالسهم هر فرد در مال مشترک تعیین می‌شود و معامله‌های مالیاتی و قانونی مرتبط با آن انجام می‌شود.

 

طبق ماده 475 قانون مدنی، اجاره مال مشاع (یعنی اجاره قسمتی از ملک مشترک) جایز است. اما تسلیم عین مستأجره به شخصی دیگر بدون اذن شرکای دیگر ممکن نمی‌باشد. این ماده توجیهی برای حفظ حقوق شرکا و جلوگیری از تصمیم‌های انفرادی در مورد تسلیم و تحویل مال مشترک به دیگران است.

بنابراین، اگر یکی از شرکای مالک می‌خواهد قسمت خود را اجاره دهد یا به شخص دیگری فروش دهد، او می‌تواند این کار را انجام دهد. اما تسلیم عین مستأجره یا خریدار به این کسی که قسمت را اجاره یا خریداری کرده بدون اذن شرکای دیگر ممکن نیست. اذن شرکا به عنوان یک اقدام حیاتی برای تأیید معامله و تغییر در مال مشترک در نظر گرفته می‌شود.