نکات لازم هنگام رسيدگي به درخواست دستور فروش
وکیل املاک در مشهد
۱) با عنايت به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۹ آيين‌نامه اجرايي اين قانون، براي صدور دسـتـور فـروش ملک غيرقابل افراز، نيازي به تقديم دادخـواسـت، پـرداخـت هـزيـنـه دادرسـي، تـعيين وقت رسيدگي و در نهايت، صدور حکم نيست؛ زيرا مانند درخواست اجراي حکم مي‌باشد. هم چنین نظر به اينکه تابع تشريفات رسيدگي آيين دادرسي مدني نمي‌باشد، قابل تجديدنـظـرخـواهـي و فرجام‌خواهي نيست. ضمناً در مرحله اجرا، واحد اجراي احکام ميتواند براي تعيين حدود اربعه (چهار ضلع شمال، جنوب، شرق و غرب) و قيمت پايه و تنظيم کروکي و غیره رأساً اقدام نمايد.
2) با توجه به اينکه ملک به صورت مشاعی است، به منظور تقسيم وجوه نقد حاصل از فروش ملک غيرقابل افراز دادگاه به تناسب سهام آنان، اين مبلغ را بين مالکان تقسيم مي‌نمايد. به همين جهت، اجبار به فروش را نيز مي‌‌توان نوعي تقسيم غيرمستقيم به حساب آورد.
منظور از صورتمجلس تفکیکی:
در صورت نیاز به تفکیک زمین و تقسیم آن به چند قطعه یا تفکیک یک مجموعه یا مجتمع ساختمانی به چند واحد آپارتمانی، امروزه به عنوان یک تکلیف در اداره ثبت شیوه ای حاصل شده که مشاعات و مشترکات تعیین شده و با استفاده از قانون تملّک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی و بخشنامه های ثبتی و دستور العمل های ارشادی، بر خلاف گذشته مشکلات در عمل حل و مرتفع شده است.
از این رو از جمله مدارکی که هنگام تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی لازم و ضروری می باشد، به غیر از تقسیم نامه و پایان کار، صورتمجلس تفکیکی ملک است که با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر، حدود اربعه ملک و نیز سهم مشاعات هنگام انتقال، مشخص می شود.
مشاوره با وکیل ملکی مجرب در مشهد 09156024004
بررسی صلاحیت اداره ثبت اسناد واملاک در افراز املاک:
مالکیت تعدادی ازاملاک بین اشخاص بصورت مشترک می باشدواین امر تحت عنوان اشاعه مطرح می شود که موجب شریک شدن مالکین در جزء جزء مال می گردد ولذا شرکاء مشاعی به ناچار ملزم به رعایت قیود وشروطی هستند تا همه بتوانند به اتفاق، حق مالکیت بر مال خود رااعمال نمایند.
مالکین ممکن است درحالت اشاعه، مشکلات وشرایط نامطلوبی برای آنها پیش آید که برای رفع این مشکل، چاره ای جز تقسیم مال مشاع بین خود نداشته باشند وتنها راه خروج از این بن بست وتصرف درمال خودبه صورت مفروز وبدون قید وشرط، برهم زدن این مالکیت است. دراولین قدم، شرکا ممکن است باتراضی اقدام به تقسیم مال مشترک نمایند که بدون تشریفات خاص در جامعه معمول می باشد.لیکن، اموال غیرمنقول برای حاکمیت ومردم از اهمیت خاصی برخوردار است ولذا حکومت ها در تقسیم اموال غیرمنقول دخالت کرده ومقرراتی رابرای آن وضع می نمایند.
باتوجه به اینکه افراز املاک مشاع یکی از راههای تقسیم مال مشاعی می باشد، شرکاءجهت اقدام به این امر، ناچار به شناخت مراجع صلاحیت دار می باشند که تشخیص مرجع صالح به جهت صرفه جویی در وقت ورسیدن هر چه سریع تر به هدف، از اهمیت بالایی برخوردار است.
در این رابطه دو مرجع صلاحیت دار وجود دارد که عبارت است از دادگاه واداره ثبت اسناد واملاک که حدود صلاحیت واختیارات آنان در موضوع افراز املاک مشخص شده واطلاع مخاطبان نسبت به میزان صلاحیت هریک از دو مرجع مذکور می تواند در زدودن ابهام وپیگیری مناسب روند قانونی افراز املاک سودمند باشد.
باتوجه به نکات فوق ومقررات پیچیده ومبهمی که دراین زمینه وجود دارد، مارابرآن داشت دراین پژوهش به بررسی صلاحیت اداره ثبت درافراز املاک پرداخته، آن را تشریح وتبیین کرده و چگونگی افراز املاک در حقوق موضوعه ایران را مورد بررسی وارزیابی قرار دهیم.
تاریخچه
قبل ازوضع و تدوین قوانین مربوطه، افرازاملاک تابع تشریفات قانونی خاصی نبودوظاهرا، صرفابارضایت شرکااقدام به افرازصورت می گرفتندواین نوع تقسیم نیزبرای طرفین لازم به شمارمی امد.
در سال1307که قانون مدنی تدوین گردید، تنهادرماده598 ذیل عنوان«تقسیم اموال شرکت»، بابیان این امرکه افراز دراموال مثلی امکان پذیراست ازافرادسخن به میان آمدوچندان احکام و فروع خاصی برآن مترتب نبودومقنن فقط اشاره کرد که اموال مشترک مثلی قابل افرازاست.
قانون گذاربرای اولین باردر«قانون اصلاح قانون ثبت اسنادواملاک مصوب1310وقانون اشتباهات ثبتی و اسنادمعارض مصوب1333»با افزودن ماده 154 به قانون ثبت اقدام به وضع قواعدآمره در خصوص افراز نمود.
بااین قانون دادگاه هاواداره ثبت موظف گردیدندبارعایت اصول شهرسازی و رعایت آیین نامه های مربوط به آن، اقدام به افراز املاک مشاع نمایند. هم چنین حل اختلاف در حدودمجاورین، به هنگام افراز املاک، با نقشه کاداستر صورت می گرفت.
پس از وضع «قانون نحوه افرازاراضی متعلق به وزارت جنگ»مصوب1349 و قانون« قانون افراز و ثبت اراضی مربوط به سازمان مسکن»مصوب 1350، درسال 1357«قانون افراز و فروش املاک مشاع»که مهمترین قانون در زمینه افراز املاک مشاع است به تصویب رسیدومتعاقب تصویب قانون افراز، «آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع»به تصویب رسید و سبب قانونمند شدن افراز در جامعه گردید.
سپس درسال1365 با وضع«قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب1310واصطلاحات بعدی آن»درماده 154 قانون ثبت، تغییرات صورت گرفت، که متعاقب آن دادگاه ها و اداره ثبت موظف گردیدند قبل از اقدام به افراز، از شهرداری محل در این خصوص استعلام نمایند.
علاوه برقوانین فوق که به طور خاص متضمن احکامی در زمینه افراز است؛ قوانین دیگری هم چون«قانون امور حسبی» مصوب02/04/1319 و قانون«قانون مدنی» ازجمله قوانینی هستند که به طورعام به مساله تقسیم اموال مشاع پرداخته اند وقواعدکلی تقسیم رابیان می نماید.
اکنون به حکم قانون افراز وسایر قوانین مذکور، اشخاص برای افراز املاک مشاعی چنان چه ثبت شده باشد،ناچار به اداره ثبت ودرغیر اینصورت، اگرتوافق بر افرازنباشد به دادگاه رجوع خواهد نمود والبته در بعضی موارد خاص ممکن است مراجع خاصی صالح به رسیدگی باشد.
معنا و مفهوم افراز
افراز، در لغت به معنی «جداکردن، بیرون دادن» است و همچنین به معنای «تفکیک، دسته بندی و جداکردن دو چیز از یکدیگر» نیزمی باشد.
تعریف صریح و روشنی از افراز، در قوانین و آیین نامه ها وچود ندارد وبه همین دلیل، نظرات مختلفی از حقوق دانان در این زمینه ارائه شده است که به برخی از آن ها اشاره می شود.
برخی از حقوق دانان در تعریف افراز آورده اند:« افرازمال مشاع عبارت است ازازاله وصف اشاعه مال به تراضی شرکا و یا به حکم دادگاه.»در جای دیگر این گونه امده است: «افراز یعنی تقسیم مال منقول ویا غیر منقول، خواه به تراضی باشد یا به حکم دادگاه. در این زمان افراز در غیر منقول بکار می رود…. افراز به تراضی عبارت است از توافق و تسالم شرکا بر تغییر کیفیت سلطه مالکانه خود در مال مشاع از حالت اشاعه به ضدآن».
برخی دیگر افراز را از لحاظ حقوقی به این صورت تعریف می کنند:« دعوای شریک ملک مشاع بر شریک دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم.»
یکی از حقوق دانان در ضمن بیان شقوق تقسیم، در تعریف افراز می نویسد: «تقسیم به افراز در صورتی است که…بتوان در تقسیم از هر نوع اموال، حصه ای معین نمود و آن عموما در موردی است که مال مشترک مثلی باشد…یا چیزی باشد متساوی الاجرا… .»
برخی از اساتید نیز در تعریف افراز گفته اند: «….توزیع عادلانه مال مشترک، بدون اینکه نیازی به تعدیل قیمت داشته باشد،…این تقسیم را افراز یا تقسیم به افراز می نامند. افراز در صورتی امکان دارد که مال مشاع دارای اجزای مساوی باشد… یا بهای آنها برابر باشد مانند زمین زراعتی….»(سرخی،1385:ص93) چنان که از نظر گذشت، تکیه نظر اول بر نتیجه افراز اموال( ازاله وصف اشاعه مال یا انتفاء اشاعه) است.نظردوم، افراز را به دعوا تعبیر کرده است و این در حالی ایست که افراز بطور مطللق منتهی به طرح دعوا نمی شود؛زیرا، در بسیاری از مواقع ممکن است که طرفین با تراضی بوسیله تنظیم تقسیم نامه در دفاتر اسناد رسمی، اقدام به افراز املاک خود نمایند که در این موارد، افراز منتهی به طرح دعوا نمی گردد و این مصداق، نقص این تعریف را نمایان می سازد؛ در واقع این تعریف، جامع نیست.
از آن جایی که اموال مشاع هر کسی به قدر سهم خود مالک عین مال است ودر زمان افراز، ملکیت مشاع بر کل مال، به ملکیت مفروز بر مقداری از مال به نسبت سهم او تبدیل خواهد شد، می توان نظر این گروه را بر دو نظر قبلی ارجح دانست.
افزودن قید «باتراضی یاحکم دادگاه» به تعریف، منطقی به نظر نمی رسد؛ زیرا، افراز را اگربه صورت مطلق در نظر بگیریم شامل هردو نوع آن،(افراز با تراضی یا به حکم دادگاه) می شود وهرگاه نیاز به خروج یکی از این موارد از دایره شمول تعریف باشد، به ناچار یکی از این قیود باید به تعریف اضافه می شد تا سایر موارد ازشمول تعریف خارج می کردید. در نتیجه افزودن این قید به تعریف امری ناپسند است.
«تعریف افراز به تمیز حقوق درواقع تعریف دوری است…زیرا تمیز وافراز درخارج از ذهن، دو چیز نیستند فقط دو کلمه اند.»
ارکان افراز
با توجه به تعاریف افراز که در بند اول این مبحث به آن اشاره شد، می توان موارد ذیل را به عنوان ارکان افرازاعلام نمود:
وجود مال (اعم از منقول یا غیر منقول):
برای اقدام به افراز حتماً باید مالی موجود باشد تا بتوان موضوع افراز باشد. این مال ممکن است منقول یا غیر منقول باشد.
مثلی یا متساوی الاجزایی بودن مال.
افراز در اموال مثلی، مانند گندم و حبوبات، یا متساوی الاجزاء هم چون زمین و پارچه، امکان پذیر است و در اموالی که این ویژگی را نداشته باشند امکان افراز وجود ندارد و باید به وسیله سایر شقوق تقسیم، هم چون تعدیل و غیره اقدام به تقسیم نمود.
وجود حالت اشاعه در مال(جعفری لنگرودی،1386:ص326)
برای اینکه امر افراز بین دو یا چند نفر مطرح شود، لزوماً باید حالت اشاعه بر مال وجود داشته باشدتا یک یا همه شرکا در پی افراز باشند؛ در غیر این صورت شخصی که تنها مالک مالی است به افراز مال فکر نمی کند
تخصیص مقدار مفروز از مال مشاع به شریکان به نسبت حصه آنها
در موقع افراز مال مشاع، لزوماً باید مقدار مفروزی از مال مشترک به شریک اختصاص یابد، در غیر این صورت این اقدام را نمی توان افراز نامید.
ازاله اشاعه
ازاله اشاعه از نتایج تحقق افراز است و سبب طرفین برای نیل به این مقصود اقدام به افراز می نمایند.
تعریف تفکیک:
تفکیک عبارت از این است که مال غیر منقولی، اعم از مشاع یا غیر مشاع به دو یا چند حصه مجزا تقسیم شود(اسکافی،1386:ص67) و یا در تفیک دیگر آمده است:« تبدیل در عرف ثبتی تبدیل ملک به چند قطعه با مشخصات معین که… هم در مورد املاک مشاع صورت می گیرد و هم در مورد املاک غیر مشاع.»
وجود قید« مشاع یا غیر مشاع» در تعریف تفکیک ضروری به نظر نمی رسد، چرا که در هر دو حال، تفکیک امکان پذیر است، بنابراین، این قید می تواند حذف گردد.به نظر می رسد این قید به دلیل برجسته ساختن تمایز بین تفکیک و افراد در این تعریف آمده است؛ در نتیجه وجود آن در تشریح معنی تفکیک، مفید فایده نیست.از طرف دیگر استعمال عبارت« تفکیک»، در کنار عبارت« مال غیرمنقول »صحیح تر و دقیق تر است؛ تا اینکه؛ کلمه« تفکیک »را،در کنار عبارت«ملک» به کار بریم که در عرف از ان به «زمین» تعبیر می کند.
به نظر می رسد تعریف مختصرو صحیح تر تفکیک، «تجزیه کردن مال غیر منقول به قطعات کوچکتر» است. این تعریف، عاری از دو ایراد مذکور فوق است.
ارکان تفکیک:
باتوجه به تعریف ارائه شده در فوق، می توان ارکان تفکیک را به شرح ذیل تصریح و تشریح نمود.این امر در تبیین مطلب موثر خواهد بود.
وجود مال غیر منقول:
مال غیر منقول شامل زمین، آپارتمان وغیره، است
تجزیه مال غیر منقول به قطعات کوچکتر:
در تفکیک؛ به طورقطع، مال غیر منقول باید به دو یا چند قطعه تجزیه شودو هر کدام از این قطعات، دارای حدود و مشخصات معین و مجزا از سایر قطعات تفکیکی می باشد.
با توجه به اینکه ممکن است هر یک از نویسنده گان، معتقد از تعریفی غیر از تعریف پذیرفته شده در فوق باشد، ممکن است در کتب حقوقی عناصر متفاوت از آنچه در اینجا بیان شددیده شود که ناشی از تمایز دیدگاه نویسندگان است.
تفاوت تفکیک و افراز:
تفکیک زمین و تقسیم آن به چند قطعه یا تفکیک یک مجموعه یا مجتمع ساختمانی به چند واحد آپارتمانی و نحوه اقدام آن در اداره ثبت سابقه طولانی داشته و به دلیل کثرت انجام و نمونه‌های متعدد عملاً جایگاه خود را به عنوان یک تکلیف در ثبت باز نموده و شیوه‌ای حاصل شده که همه به یک نتیجه مـنـتـهــی و در آن مـفــروزات، مشاعات و مشترکات مشخص شده است و با استفاده از قانون تملک آپارتمانها و آیین‌نامه اجرایی و بـخشنامه‌های ثبتی و دستور العمل‌های ارشادی، مشکلات در عمل حل و مرتفع گردیده است.
افراز ملک همزمان با تقسیم و تفکیک در حقوق مدنی راه یافته مقوله‌ای است که تا به حال چنان صورت کلی و شیوه اقدامی پیدا نکرده و همه راه‌ها به یک نقطه ختم شده است و آنچه به عنوان راهنما در دسترس می‌باشد، قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22 آبان 1357 است.
تفاوت تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی عبارت است از:
– در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ ولی در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر باشد.
– تفکیک بارضایت و در حالت تفاهم مـالکان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر و قصد، قطع حالت اشتراک می‌باشد
– در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل شش دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به‌هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌گردد که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضـعـیـت دیـگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک،که در سهم شریک قرار می‌گیرد، بهای آن تقویم و در صورتمجلس افراز قید شود.
– تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک ( ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می خواهد تفکیک نماید.
– سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد؛ اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.
– تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفکیکی را متفقاً انتقال ندهند، تفکیک اقدامی بی‌حاصل و کان لم یکن تلقی شده و دراین شرایط با وجود صورتمجلس تفکیکی شرکا به ناچار باید تقاضای افراز نمایند (افراز به دلیل عدم توافق مالکان برای تنظیم تقسیم‌نامه).
– درصورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا ادامه عملیات متوقف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقـدام را انجام داد؛ ولی اعتراض به افراز درحین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است.
– صورتمجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می کند؛ اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقر گردیده و این امر با استقراع تعیین می‌شود. پس می توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفکیک، اقدامی دو مرحله ای و افراز، اقدامی یک مرحله‌ای است
– تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه
– در افراز رای صادر می‌شود؛ ولی در تفکیک صورتجلسه تفکیکی
– در افراز اجبار حاکم است؛ ولی درتفکیک مسامحه
– در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچکتر تقسیم می‌گردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه ملک مشاع باقی می‌ماند.
– در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز:
در حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند: محاکم دادگستری و ادارات ثبت. ادارات ثبت صرفاً در زمانی صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند که عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد.
– هر زمانی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاههای عمومی حقوقی محل است. زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه‌یافته تلقی می‌شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و نیز در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
– در اینجا ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت باقی مانده فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آیا اداره ثبت محل مجاز به افراز چنین ملکی خواهد بود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت مراد مقنن از ختم جریان ثبتی، کل ملک مشاع است نه قسمتی از آن.
– مطلب دوم در صلاحیت محاکم، جایی است که بین مالکان، محجور یا غایبی باشد. منظور از محجور، صغار، مجانین و سفها است و غایب مفقودالاثر نیز در قانون مدنی تعریف شده است. اگر بین مالکان غایب یا محجوری وجود داشته باشد ولو عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است.
– اگر درصدی از ملک مشاعی ولو یک درصد از یک پلاک مشاعی مجهول‌المالک باشد، اینجا نیز افراز در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. اما مجهول‌المالک چیست؟ باید توجه داشت که مجهول‌المالک ثبتی با مجهول‌المالک حقوق مدنی تفاوت دارد. مجهول‌المالک ثبتی به این معنا است که با اینکه مالک، مشخص و معلوم است اما مالک درخواست ثبت نکرده است. در حالی که مجهول‌المالک مدنی، به معنای این است که مالک مشخص نبوده و معلوم نیست که چه کسی مالک است.
دعوای افراز در محاکم که با ارائه دادخواست مطرح می‌شود، باید به طرفیت (علیه) همه مالکان اقامه شود؛ در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد و به طور مجدد دعوای جدید باید طرح شود.
مشاوره با وکیل ملکی مجرب در مشهد 09156024004
نحوه افراز املاک در دفاتر ثبتی:
متقاضی یا متقاضیان باید تقاضای خود مبنی بر افراز را ضمن تعیین مشخصات کامل و آدرس سایر مالکین مشاعی ملک به ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند.
مسئول اداره دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر و آنرا جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسیدگی به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می نماید. تقاضای متقاضی پس از ثبت در دفتر اندیکاتور به بایگانی ارسال و متصدی بایگانی پرونده مربوطه را از ردیف خود خارج و همراه با تقاضا نزد نماینده تعیین شده ارسال می دارد.
نماینده ثبت پرونده و وضعیت ثبتی آن بررسی و مراتب طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا خیر ضمن اظهارنظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز به اطلاع مسئول اداره می رساند. مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده تصمیم لازم مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکین و شرکاء ملک به نقشه بردار ارجاع می نماید.در صورتیکه تصمیم مسئول اداره مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شود، مراتب بایستی به متقاضی یا متقاضیان و کلیه شرکاء ابلاغ گردد. نقشه بردار روز معاینه محل را طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت می نماید که در روز و ساعت تعیین شده در محل وقوع ملک حضور یابند و تأکید می نماید که عدم حضور سایر مالکین مانع از انجام عمیات افراز نخواهد بود. اخطارهای تهیه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آنها به وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به متقاضی و سایر مالکین مشاعی به مأمور ابلاغ تسلیم می گردد که اخطارها را به موقع به مالکین مشاعی ابلاغ و ضمن گواهی به ثبت محل تحویل یا ارسال می دارند و مسئول اداره پس از ملاحظه آنها و حصول اطمینان از صحت ابلاغ دستور ضبط آنها در پرونده تا روز معاینه محل صادر می نماید.در روز معاینه محل، نقشه بردار مربوطه به اتفاق متقاضی جهت انجام عملیات افراز به محل وقوع ملک عزیمت می نمایند.
چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر باشد پس از حضور در محل و معرفی ملک به وسیله متقاضی، نماینده حدود آن را با مجاورین و مندرجات پرونده ثبتی تطبیق و نقشه بردار نقشه قطعات مورد افراز را با توجه به میزان مالکیت و تصرفات و رعایت حقوق مالکین برداشت و ترسیم نموده و قطعات مفروز را به نرخ منطقه ای ارزیابی سپس مراتب را طی گزارشی همراه با نقشه به مسئول اداره گزارش می نماید. نقشه ي مورد نظر بايد به تصويب و تأييد سازمان مسكن و شهرسازي استان برسد. در صورتیکه محل وقوع ملک داخل در محدوده خدمات شهری باشد، نقشه افراز حسب دستورالعمل اداره عنداللزوم جهت تأیید و اظهار نظر با شهرداری و در صورتیکه زمين و مستغلات كاربريش زراعي باشد، كشاورزي باشد، يا باغ باشد؛ تشخيص اجازه ي افراز با سازمان جهاد كشاورزي است. (اگر زمين كاربريش كشاورزي يا باغ بود،اگر داخل محدوده ي شهر باشد، شهرداري ميتواند اظهار نظر كند، اما اگر خارج از محدوده يا حريم شهر باشد، اظهار نظر در مورد افراز در صلاحيت سازمان جهاد كشاورزي است.) پرونده تا برگشت نقشه از شهرداری یا مراجع دیگر جهت ضبط به بایگانی ارسال می شود.
بعد از برگشت نقشه از مراجع یاد شده نماینده با توجه به نقشه ترسیمی و به نحوی که در تفکیک معمول است، صورتجلسه افراز تنظیم و هر یک از قطعات افراز شده را در سهم مالک مربوط قرار داده و پس از امضاء خود و نقشه بردار در صورت امکان به امضاء متقاضی رسانیده و جهت اتخاذ تصمیم نزد مسئول اداره ارسال می دارد. در صورت جلسه افراز بایستی ابتدا حدود کل ملک و سپس حدود قطعات افراز شده به ترتیب و با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم فرد مورد نظر قرار داده شود. آنگاه مسئول اداره ضمن بررسی کامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروز مندرج در صورتجلسه و نقشه افراز و سایر مکاتبات انجام شده در صورتیکه اقدامات معموله را کافی تشخیص دهد، تصمیم خود مبنی بر افراز ملک را به نحوی که انجام شده ذیل صورتجلسه مرقوم می دارد.
سپس تصمیم اداره همراه با یک نسخه فتوکپی از نقشه و صورتجلسه افراز طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ می شود تا چنانچه به تصمیم مذکور و نحوه افراز اعتراضی دارند، مراتب را ظرف ده روز از تاریخ رویت اخطار کتباً به دادگاه صالحه محل وقوع ملک تسلیم دارند. اخطار مذکور پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن به وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به مالکین مشاعی به مأمور ابلاغ تسلیم و ارسال پرونده تا برگشت اخطارهای ابلاغ شده جهت ضبط به بایگانی اعاده می شود.
پس از بازگشت اخطارها و انقضاء زمان اعتراض متقاضی یا متقاضیان می توانند با ارائه گواهی لازم از مراجع قضایی صالحه مبنی بر عدم تقدیم اعتراض در مهلت مقرر تقاضای صدور سند مالکیت سهمی خود به طور مفروز را از اداره ثبت بنمایند. مسئول اداره دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور را صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می نماید.
بایگانی پرونده مربوطه را ضمیمه تقاضا نموده و جهت اقدام نزد نماینده ثبت ارسال می دارد. سپس نماینده با توجه به صورتجلسه افراز پیش نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروز مورد نظر را تهیه و پرونده را جهت گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی می فرستد متصدی دفتر بازداشتی پس از گواهی عدم بازداشت آن را اعاده و سپس پرونده جهت وصول هزینه افراز وسایر حقوق دولتی متعلقه نسبت به سهم متقاضی یا متقاضیان و بهاء دفترچه سند مالکیت به حسابداری فرستاده می شود.متصدی حسابداری فیش لازم را صادر و جهت پرداخت به متقاضی تسلیم می دارد . متقاضی پس از واریز وجوه سند قبض را تحویل حسابداری داده و حسابداری نیز گواهی وصول حقوق دولتی و هزینه افراز را جهت اقدامات بعدی به دفتر املاک ارسال می دارد. متصدی دفتر املاک سند اولیه را ابطال و سند جدید تحریر و مراتب ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ می نماید.پرونده جهت تنظیم سند به متقاضی به بایگانی فرستاده می شود . در بایگانی ابتدا سند نخ کشی و پلمپ و سپس در دفتر اسناد ثبت آنگاه پس از احراز هویت متقاضی یا متقاضیان در قبال اخذ رسید به آنان تسلیم و پرونده در ردیف خود ضبط می شود.
در صورتیکه متقاضی نتواند آدرس محل سکونت سایر شرکاء را تعیین و اعلام نماید ابلاغ هر گونه اخطار به آنها از طریق درج در روزنامه انجام پذیر خواهد بود.
قابلیت اعتراض به تصمیم واحد ثبتی:
متقاضی درخواست ثبت، این درخواست را تقدیم اداره ثبت می کند . اداره ثبت این درخواست را یا می پذیرد یا رد می کند . در هر دو فرض ، قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. از زمان ابلاغ تصمیم واحد ثبتی ، ظرف 10 روز فرجه دارد که چنان چه اعتراضی به این تصمیم داشته باشد، به دادگاه مراجعه کند و دادخواستی مبنی براعتراض تقدیم کند.
عدم انطباق حکم صادره از دادگاه مبنی برافراز با محل
– تقسیم باطل است و قابلیت اجرا ندارد . بطلان آن به خاطر این است که قابلیت انطباق ندارد، کارشناس هم متوجه نشده است یا دادگاه به کارشناس ارجاع نداده است، و مجدداً بایستی درخواست افراز داده شود.
– محکمه حکم صادر کرده سهو قلم دارد. مثلاً باید بنویسد پلاک2 اصلی از 134 فرعی، نوشته است پلاک 3 اصلی از 139 فرعی. در این فرض خود دادگاه بدوی، تا زمانی که از حکم تجدیدنظرخواهی صورت نگرفته باشد می تواند این اشتباه را اصلاح کندو اداره ثبت نیز طبق این اصلاحیه اقدام می کند. (میررجبی،1391:ص87). اما اگر به این حکم اعتراض شده باشد، دادگاه بدوی صلاحیت اصلاح را نخواهد داشت. اینجا دادگاه تجدیدنظر اصلاح می کند و بر طبق این حکم اداره ثبت اقدام مقتضی انجام خواهد داد.
اعتراض به درخواست افراز:
پس از ارائه درخواست ثبت ، اقدام به انتشار آگهی می شود و از زمان انتشار اولین آگهی تا 90 روز نسبت به درخواست ثبت می توان اعتراض کرد. زمانی که اعتراض شد تا زمانی که دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی نکرده و حکم صادر نکرده است، درخواست افراز امکان رسیدگی نخواهد داشت.
نکاتی مهم در مورد افراز:
– اگر نسبت به ملکی سند مالکیت صادر نشده باشد و در خصوص حدود بین مجاورین ، اختلاف وجود داشته باشد، تا رفع اختلاف نسبت به حدود، افراز امکان پذیر نیست.
– هر زمان که املاک دولتی با اشخاص ثالث ، مشاعاً مالک باشند ، قانون گذار پیش بینی کرده است که مسکن و شهرسازی می تواند بدون لحاظ تشریفات، صرفاً از اداره ثبت درخواست افراز نماید.در مورد خانه های سازمانی نیز به صرف درخواست مسکن و شهرسازی ، اداره ثبت مکلف است افراز و تفکیک را انجام دهد و در اینجا نیازی به استعلام هم ندارد.
– دراین خصوص می توان درخواست افراز نمود، اما اینکه آیا مرتهن هم باید طرف دعوای شما قرار گیرد یاخیر ؟ پاسخ منفی است ، نیاز نیست که شما مرتهن را طرف دعوای خود قرار دهید به جهت اینکه او هنوز مالک نیست و مالک هم چنان راهن است . اما نکته ای که باز اینجا نهفته است این هست که پس از افراز نیز همچنان از این ملک ، آنچه که در سهم راهن قرار گرفته است در رهن مرتهن خواهد بود، یعنی از حالت رهن خارج نمی شود .
– منظور از تصرفات در آئین نامه، بدان معنی نیست که چنانچه متقاضی فاقد تصرفات عینی باشد، عمل افراز مقدور نمی باشد، بلکه مقصود آن است که هر قسمتی که در تصرف هر یک از مالکین مشاعی است برای آن مالک تعیین شود. در هر حال باید سهم متقاضی در آن ملک مشخص گردد .
– در عملیات افراز چنانچه تصرفات مالکین مشاعی در محل به صورت مادی و عینی نباشد مثلاً مورد افراز زمین باشد و میزان مالکیت هر یک از مالکین در حد نصاب تفکیکی مورد تایید شهرداری باشد تقسیم به قطعات متناسب با خواسته و استفاده از قرعه منعی نخواهد داشت.
– در عملیات افراز ممکن است بین خواهان یا خواهانها یا خواندگان توافق شود دراین صورت مدیر ثبت می تواند بر اساس توافق کلیه شرکاء اتخاذ تصمیم نماید.
– در صورتی که سهم مورد تصرفی خواهان به نحوی باشد که انتزاع مقداری جزئی از آن مقدور نباشد منعی ندارد تا مبلغی به عنوان تفاوت سهمی مورد مالکیت و تصرف تعیین و به صندوق ثبت واریز و عملیات افراز انجام پذیرد .
موارد منع افراز املاک و اراضی:
– مطابق ماده 595 قانون مدنی هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد ، تقسیم ممنوع است اگرچه شرکا تراضی نمایند.
– طبق ماده 597 قانون مدنی تقسیم ملک از وقف جایز است ، ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.
– برابر قسمت اخیر ماده 591 قانون مدنی ، اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد ، جایز نیست . طبق ماده 593 قانون فوق ، ضرر عبارت است از نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد.
– هرگاه عمل افراز به وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد و چون اصلاح باید با حضور و موافقت کلیه مالکین مشاع صورت پذیرد، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست. چنانچه برای مالکین مشاعی که به صورت مفروزی متصرف زمین هستند، سند مالکیت مفروزی صادر گردد، برای سایر مالکین ملک مذکور نیز می توان سند مالکیت مفروزی صادر کرد، هرچند در زمین مورد تصرف آنها اعیانی ایجاد نشده باشد .
تعیین سهم هر شریک بعد از افراز:
– بعد از افراز این مسأله پیش می آید که کدام یک از قسمت های جدا شده متعلق به کدام شریک باشد. در اینجا هم راه اول تراضی است. بدین معنا که شرکا بین خود به نحو تراضی آن حصه ها را تقسیم کنند. در صورتی که تراضی حاصل نشد از قرعه استفاده می شود. در قانون نیز آمده بعد از افراز در صورت عدم تراضی بین شرکا به قرعه تعیین می گردد. ( در صورتی که میزان سهام شرکا مختلف باشد، اول تعدیل سهام انجام می شود).
– در صورتیکه سهام هر یک از شرکاء متساوی باشد مثلاً سه نفر هر کدام دو دانگ از زمینی را شریک هستند و این زمین از تمام اضلاع فرقی با هم ندارد در سه ورقه اسامی هر یک از آنها و در سه ورقه دیگر شماره قسمت ها نوشته می شود و قرعه کشی انجام می شود.
– در صورتیکه سهام شرکا مختلف باشد مثلاً نفر اول یک سوم کل مال و دیگری یک دوم و سومی یک ششم سهم داشته باشد ، اول تعدیل سهام می کنیم یعنی مال مشترک را به اندازه کوچکترین سهم که یک ششم باشد تجزیه می کنیم که در نتیجه مال به شش قسمت تقسیم می شود، سپس برای هر قسمت یک شماره اختصاص می دهیم. آن وقت روی شش ورقه شماره ها را به ترتیب می نویسیم و در روی سه ورقه دیگر نام سه شریک را می نویسیم و قرعه کشی را انجام می دهیم.
تقسیم بدون تراضی و قرعه:
در این خصوص باید گفت که ظاهر مواد قانون ناظر به موارد اغلب است؛ زیرا غالباً در مواردی که تعدیل سهام می شود ، قرعه نیز میسر است و بسیار کم است که تعدیل سهام ممکن باشد و قرعه ممکن نباشد. به هر حال این مطلب در مقام بیان حکم کلی نبوده و فقط حکم موارد اغلب را بیان کرده است و نسبت به موارد نادر سکوت اختیار نموده است و حاکم دادگاه باید در صورت عدم تراضی شرکاء، حکم افراز را برابر تعدیل کارشناس وبدون قرعه صادر نماید.
یا تقسیم بدون تراضی و قرعه مقدور است یا خیر؟ ظاهر مواد قانون ناظر به موارد اغلب است؛ زیرا غالباً در مواردی که تعدیل سهام می شود، قرعه نیز میسر است و بسیار کم است که تعدیل سهام ممکن باشد و قرعه ممکن نباشد. به هر حال این مطلب در مقام بیان حکم کلی نبوده و فقط حکم موارد اغلب را بیان کرده است و نسبت به موارد نادر سکوت اختیار نموده است و حاکم دادگاه باید در صورت عدم تراضی شرکاء، حکم افراز را برابر تعدیل کارشناس وبدون قرعه صادر نماید.
بررسی حدود صلاحیت اداره ثبت در افراز:
تا سال ۱۳۵۷ افراز املاک در صلاحیت دادگاههای عمومی (حقوقی دو) قرارداشت در سال۱۳۵۷ به سبب اینکه رسیدگی به امر افراز در دادگاهها تابع تشریفاتی طولانی بود و این امر سبب طولانی شدن مراحل افرازگشته ونهایتا شرکای مشاعی را در وضعیت نامطلوب اشاعه باقی می گذارد قانون افرازو فروش املاک مشاع در مورخ ۲۲/ ۸/ ۵۷ به تصویب رسیده و آئین نامه اجرائی آن نیز در بیستم اردیبهشت ماه سال پنجاه هشت به تصویب وزارت دادگستری رسید.
طبق ماده یک این قانون افراز املاکی که جریان ثبتی آن به پایان رسیده، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده و یا نشده باشد، به عهده واحد ثبتی محول محل وقوع ملک محول گردید، اما به سبب رعایت حقوق اقشار خاص و برخی مقررات موجود به طور کامل این صلاحیت از محاکم سلب نگردیده و در سه مورد محاکم مجاز به انجام افراز می باشند:
– اینکه با توجه به اینکه تصمیم مسئول واحد ثبتی یک تصمیم اداری است به شرکاء مشاعی این حق داده شده تا ظرف مهلت قانونی بتوانند در دادگاه عمومی به تصمیم واحد ثبتی اعتراض نمایند .
– موردی که جریان ثبتی ملکی به پایان نرسیده است .
– زمانی که بین شرکای مشاعی محجوری وجود داشته باشد که در خصوص مورد اخیر به استناد رای وحدت رویه شماره۲۹/۵۹-۱۵/۱/۱۳۶۰ و ماده ۳۱۳ از قانون امور حسبی دادگاه اقدام به تقسیم خواهد نمود.
البته موارد دیگری نیز وجود دارد که دادگاهها در مقام افراز اقدام می کنند مانند : پرونده های تقسیم ترکه به شرطی که در میان اموال متوفی مال منقولی وجود داشته باشد .صرف نظر از موارد فوق الذکر در خصوص املاک اصل بر صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد .
حال که دیدیم در امر افراز اصل بر صلاحیت ادارات ثبت است باید منظور و نظر مقنن را در خصوص صلاحیت تعریف نماییم. صلاحیت در لغت به شایستگی معنی شده است. در ترمینولوژی حقوقی در ذیل تعریف صلاحیت آمده است : عبارت است از اختیار قانونی یک مامور رسمی برای انجام پاره ای از امور مانند صلاحیت دادگاهها و صلاحیت مامور دولت در تنظیم سند رسمی.
به عبارتی دیگر می توان چنین گفت که صلاحیت همانا امکانی است برای انجام دادن عملی و یا نهی از آن
در مقررات موضوعه و عرف حقوقی منظور از صلاحیت امکان رسیدگی، اظهار نظر در خصوص یک مسئله می باشد. فلذا منظور از صلاحیت یک دادگاه امکان رسیدگی و صدور حکم نسبت به یک موضوع می باشد .
فلذا از آنجا که مقنن کاری عبث انجام نمی دهد سلب هر گونه مجوز لازم و یا اختیار لازم از مرجع صلاحیت دار در راستای رسیدگی به مسئله بر خلاف نظر مقنن خواهد بود. درنتیجه بنابر قاعده معروف اذن در شی اذن در لوازم آن می باشد، مرجع صلاحیت دار برای انجام ماموریت خود، حق توسل به کلیه اقدامات قانونی لازم را در چهارچوب قانونی خواهد داشت . موید مطلب قسمت اخیر ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع بوده که مقرر می دارد اداره ثبت با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید
فلذا از مجموع این ماده و کلیت قانون چنین استنباط می گردد که اداره ثبت با کلیه اختیارات لازم مکلف است به درخواست های افراز رسیدگی و تصمیم خود را اعلام نماید و تنها در یک مورد استثنا حق دارد از رسیدگی به افرازخودداری نموده وآن همانا موضوع تبصره ذیل ماده یک بوده که مقرر می دارد درمواردی که برای ملک سند معارض صادره شده تا زمان رفع تعارض اقدام به افراز نخواهد شد.
برای انجام عملیات افراز بنا بر روش معمول بدوا متقاضیان با مراجعه به قسمتی از اداره مربوطه با خرید برگه هایی شبیه به دادخواست، درخواست خود را به رئیس اداره تقدیم می نمایند. رئیس اداره ثبت پس از وصول درخواست متقاضی افراز، ضمن دستور بر ثبت تقاضا، بر اساس مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع موضوع را به نماینده اداره ثبت ارجاع و نماینده مربوطه به بررسی پایان یافتن جریان ثبتی و اخذ گواهی های لازم از دفتر بایگانی، املاک و بازداشتی پرداخته وسپس موضوع را به رئیس واحد ثبتی گزارش می نماید. پس از قرائت گزارش نماینده ثبت و اطمینان از پایان یافتن جریان ثبتی و عدم وجود سند مالکیت معارض، رئیس واحد ثبتی موضوع را به نقشه بردار اداره ثبت ارجاع و نامبرده طبق ماده ۳ آئین نامه اجرایی کلیه شرکا را جهت انجام افراز دعوت می نماید.
اکثریت قریب به اتفاق کسانی که جهت افراز املاک به ادارات ثبت مراجعه می نمایند کسانی هستند که با شرکای خود دارای اختلاف می باشند و احتمالا راههای مسالمت آمیز را رفته و نتیجه ای حاصل ننموده اند. بنابراین عموما یا دارای سند مالکیت نیستند چرا که این اسناد غالبا وراثتی بوده و در ید یکی از وراث قرارداشته و یا اسناد متحد بوده که معمولا در ید یکی از شرکا می باشد. از طرفی شریک دیگرکه مخالف افراز و یا فروش بوده به طور عرف از هرگونه کارشکنی درراستای جلوگیری از امر افراز و یا فروش دریغ نخواهد ورزید
سوالاتی راجع به افراز:
با عنایت به روح قانون و سبب ایجاد صلاحیت از مراجع قضائی به اداره ثبت که همانا سرعت بخشیدن به افراز بوده، سئوالاتی در این زمینه وجود دارد که لازم است باتوجه با رویه های مختلف اداره ثبت آنها را پاسخ داد. سئوالات طرح شده همگی ناشی از رویه های مختلف ادارات ثبت بوده که ذیلا بدان اشاره می گردد .
– آیا لزومی دارد متقاضی افراز در هنگام درخواست افراز دارای سند مالکیت رسمی بوده و آنرا ارائه نماید؟
به فرض مثال در شهری مانند تهران با توجه به ضوابط شهرسازی، افراز املاک دارای حد نصابی مشخص بوده و خارج از حد مذکور قابل افراز نمی باشد. بر اسا س این ضوابط و ملاک ها، اکثریت قریب به اتفاق آپارتمانها به جهت قلت مساحت و وضعیت استقرار قابل افراز نبوده و اراضی نیز با توجه به قرار گرفتن در مناطق مختلف غیر قابل افراز می باشند. مثلا در منطقه یک و سه و چهار تهران املاک زیر چهار هزار متر قابل افراز نمی باشند، آیا تعیین وقت برای رسیدگی به افراز مثلا یک آپارتمان هفتاد متری که داری چهار شریک مشاعی است لزومی دارد یا خیر ؟
– آیا دعوت از شرکاء مشاعی ضروری است و اگر پاسخ مثبت است تشریفات این دعوت و ابلاغ اوراق تابع چه مقرراتی خواهد بود ؟
اگر متصرف ملک که ممکن است خوانده افراز و یا شخص ثالثی باشد، مانع ورود مامورین اداره ثبت به داخل ملک گردد تکلیف چیست ؟ آیا اداره ثبت باید تا رفع مانع عملیات افرازی را متوقف نماید و یا می تواند با درخواست از مامورین نیروی انتظامی وارد محدوده ملک گردیده و عملیات افرازی را انجام دهد؟
– آیا ادارات ثبت درصورت اتخاذ تصمیم مبنی بر عدم امکان افراز مکلفند تصمیم را به شرکا ابلاغ نمایند؟
در خصوص سئوال اول باید گفت با توجه به اینکه ماموریت اصلی نماینده ثبت رسیدگی به جریان ثبتی ملک بوده و نهایتا گزارش خود را با اخذ گواهی های لازم از سه دفتر بایگانی، املاک و بازداشتی ارائه می نماید به نظر می رسد لزومی به ارائه سند مالکیت نباشد. درنهایت درمواردی که ملک وراثتی است می توان خواهان را ملزم به ارائه رونوشت حصر وراثت نمود. فلذا به نظر می رسد رویه ای که در ادارات ثبت در خصوص لزوم ارائه سند مالکیت وجود دارد با روح قانون هماهنگی نداشته و ادارت ثبت مجوزی ندارند تا عملیات افرازی را موکول به اخذ سند مالکیت و جری تشریفات مربوطه نمایند.
در خصوص سئوال دوم یعنی لزوم بازدید از ملک به نظر می رسد نفس این بازدید مخصوصا در خصوص اراضی و مستغلات به جهت انطباق اسناد با وضعیت موجود ضروری باشد. هر چند این مسئله در قانون مورد اشاره قرار نگرفته و در ماده سه آئین نامه اجرائی لحاظ گردیده است. اما در مورد آپارتمانها به نظر می تغییراتی داشته باشد.
در پاسخ به سئوال سوم با توجه به نص آئین نامه کمی دچار تردید می گردیم. چرا که در ماده ششم از آئین نامه اجرائی به جهت اهمیتی که تصمیم واحد ثبتی در خصوص افرازو یا عدم افراز یک ملک داشته لزوم ابلاغ آن را به شرکاء مورد تاکید ودر تبصره ذیل طریقه ابلاغ را مطابق با مقررات ابلاغ در آئین نامه اسنادرسمی لازم احصا نموده است. فلذا از آنجا که مفاد یک تبصره به اصل ماده باز می گردد به نظر می رسد دعوت از شرکاء تابع مقررات فوق نبوده و یک دعوت عادی باشد. هر چند ادارات ثبت در خصوص تشریفات دعوت نیز به ماده مذکور استناد و دعوت از شرکا نیزتوسط مامورین ابلاغ صورت گرفته و الحق نیز چاره جز این نمی باشد. اما به نظر می رسد اگر مقنن آئین نامه چنین قصدی داشت، می بایست در ماده ای جداگانه مقرر می داشت کلیه تشریفات ابلاغ و دعوت در این قانون تابع مقررات اسناد رسمی لازم الاجرا باشد . فلذا به نظر می رسد این سمت از آئین نامه نیز اصلاحات لازم را می طلبد. ضمن اینکه نظراتی در خصوص لزوم ابلاغ واقعی به شرکاء غایب نیز وجود دارد که با توسل به آنها افراز ساده یک آپارتمان کوچک که از همان ابتدا مشخص است که منجر به صدور نظریه عدم امکان افراز خواهد شد ماهها در اداره ثبت به طول خواهد انجامید.
در خصوص سئوال چهارم روش های متعددی در ادارات ثبت وجوددارد. به عنوان مثال در یک مورد انجام عملیات افرازی و عدم مجوز شریک متصرف جهت ورودبه ملک، رئیس اداره ثبت…. در ذیل گزارش نقشه بردار چنین مرقوم داشتند که تارفع مانع انجام عملیات افراز مقدور نیست و خواهان افراز را به طرح شکایت در دادگستری جهت رفع مانع ارشاد نمودند.
در این خصوص به نظر می رسد با توجه به کلیات اشاره شده از جمله به دلالت قسمت اخیر ماده یک قانون که مقرر می دارد واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید اقدام دوم اداره ثبت به جهت اینکه اداره ثبت دارای صلاحیت کامل جهت رسیدگی به امر افراز بوده هم با مقررات منطبق بوده و هم با عدالت و انصاف نزدیکتر است. فلذا متوقف نمودن امر افراز و ارشاد افراد به طرح دعوی رفع تصرف و یا خلع ید فاقد وجهه قانونی است. چرا که اصولا متقاضیان افراز کسانی هستند. که با شرکای مشاعی خود داری اختلاف بوده و به دلائل گوناگون قصد دارند از وضعیت اشاعه رهایی یابند این موضوع حتی در مورد اشخاص ثالث که متصرف ملک بوده و مدعی حقی باشند نیز تسری داشته و النهایه مدعی حق می تواند پس از ورود مامورین اداره و انجام بازدید، با مراجعه به دادگستری اقامه دعوی نماید. اما مامورین اداره ثبت نیز نمی توانند به صرف عدم امکان ورود درخواست متقاضی را متوقف و وی را مجبور به طرح دعوی در دادگستری نمایند.
در پاسخ به سئوال پنجم باید گفت به صراحت و اطلاق ماده ۶ آئین نامه اجرائی مبنی بر لزوم ابلاغ تصمیمات واحد ثبتی به کلیه شرکاء مشاعی شکی نیست که ادارات ثبت درکلیه موارد ملزم به ابلاغ تصمیمات خود به کلیه شرکاء مشاعی می باشند اعم از اینکه نتیجه منجر به افرازو یا عدم امکان افرازپلاک گردیده باشد. توضیحا اینکه اداره حقوقی قوه قضائیه در7/4760مورخ ۱۹/۱۰/۸۷ نظری مخالف بر این نظر اعلام نموده است، در این نظریه بر پایه توسل به قید در صورتیکه ملک قابل افرازباشد آمده در مواردی که ملک قابل افراز نیست لزومی به ابلاغ تصمیم واحد ثبتی به سایر شرکاء وجود ندارد و این در حالی است که قید فوق به ضمیمه نمودن فتوکپی نقشه افرازی بازمی گردد ونه کلیت ماده . فلذا مقنن چنین مقرر نموده تصمیم واحد ثبتی باید به کلیه شرکاء به ضمیمه صورت مجلس ابلاغ و در صورتیکه ملک قابل افرازباشد یک رونوشت نیز از نقشه افرازی ضمیمه تصمیم گردیده و به کلیه شرکا ابلاغ گردد.
مشاوره با وکیل ملکی مجرب در مشهد 09156024004